(Foto: Stroomversnellingkoopwoningen.nl)
Exploitatie energienotaloze woningen weerbarstig in praktijk
(TEASER) Geen stijgende energierekening meer voor huurders en een hoger rendement voor corporaties en projectontwikkelaars. Het energienotaloos maken van sociale huurwoningen lijkt een aantrekkelijk deal voor alle stakeholders. Twee marktcoalites willen in het Schilderskwartier in Apeldoorn het energiebeheer en onderhoud van 190 energienotaloze woningen over 40 jaar voor hun rekening te nemen. De praktijk is echter weerbarstiger dan op het eerste oog lijkt.
Corporatie De Goede Woning uit Apeldoorn heeft ingezet op een volgens haar nog nooit eerder in Nederland vertoond renovatieproject op deze schaalgrootte. De opdrachtgever selecteerde medio vorig jaar drie marktcoalities die een integrale oplossing bedachten om 190 energienotaloze woningen te realiseren en over een termijn van 40 jaar te exploiteren. Dit houdt in dat bewoners geen energielasten meer hoeven te betalen aan de energiemaatschappij. De woning levert meer energie op dan het verbruikt. De inschrijvingen van de twee overgebleven combinaties Draisma, Seinen, KleinPoelhuis, De Zwarte Hond aan de ene kant en anderzijds BAM Woningbouw, Beltman Architecten, Nieman, Michel Coenen Advies, ITA Installaties, Verweij Kozijnen, Thermogreen, Weijers Eikhout, Isolatienet, Lenferink voorzien in de oprichting van een Energy Service Company die de energie-infrastructuur in en rondom de woning beheert en onderhoudt, energetische ingrepen financiert en verantwoordelijk is voor het energiebeheer. Het zou betekenen dat de corporaties alleen nog maar verantwoordelijk zijn voor het innen van de huurpenningen en de programmering van bouw en renovatie. De energiemaatschappij valt in zo’n exploitatiemodel weg.
Streamer: “De overheid moet de energierekening al seen geldbron beschouwen”
De oprichting van een ESCO in de woningmarkt komt in Nederland nog niet van de grond. Er zijn namelijk tal van belemmeringen. Projectleider Jan Willem van De Groep van de SEV Energiesprong kent ze als geen ander. Hij doet namens de rijksoverheid onderzoek naar het verlagen van de energielasten voor (bestaande) woningen en adviseert corporaties en marktpartijen bij experimenten op dit gebied. Volgens hem is investeren in beheer en onderhoud van een decentrale energievoorzienig onder huidige omstandigheden riskant voor marktpartijen. “Niemand kan zo goedkoop geld lenen als corporaties. Maar zij hebben de markt nodig voor de financiering van de energiesprong van bestaande woningen op korte en lange termijn. Corporaties hebben onvoldoende geld, mede omdat ze allerlei heffingen van de overheid op zich zien afkomen”, zegt Van der Groep.
Zoals bekend wordt 2 miljard van de huurverhoging afgeroomd door het Rijk. Bovendien verandert het woningwaarderingsstelsel ten nadele van de corporaties. Deze durven niet meer te investeren in hun woningvoorraad. Een door marktpartijen gedragen ESCO wil echter ook niet voor het volle pond opdraaien. “Mochten er in Apeldoorn enkele woningen uit het programma worden geschrapt, dan loopt een ESCO een financieel enorm risico. En virtuele leegstand is niet ondenkbeeldig gezien de huidige marktsituatie. Zonder deelname van de corporaties is er geen vangnet, zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Centraal Fonds Volkshuisvesting. De marktpartijen moeten zelf voldoende cash-flow genereren. Daarom vragen de marktpartijen ook garanties van de corporaties”.
Een ander financieel probleem vormt de rentevoet voor langlopende leningen. Van het Waarborgfonds moeten corporaties tegen 5,25 procent lenen om de onrendabele top niet te groot laten worden. Echter, door energienotaloze woningen te realiseren kan volgens Van der Groep tegen een lager rentepercentage worden geleend. “Circa 3,75 procent is een reëele marktwaarde.” Dat zou betekenen dat er veel meer investeringsruimte vrijkomt voor corporaties en marktpartijen.
Verder zorgt de saldering (retour overtollige energie aan het net) voor beperkingen. Volgens de wet mag slechts tot 5000 kWh gesaldeerd worden. Een energiebedrijf als Greenchoice wil dat de salderingslimiet verdwijnt, maar is daarmee nog een roepende in de woestijn. Een ESCO heeft uiteraard behoefte aan volledige teruglevering aan een decentraal energienetwerk dat ze zelf beheert. Traditioneel ingestelde energiemaatschappijen zijn voor de ESCO’s een beperkende machtsfactor. “BAS Energy is een progressief voorbeeld van een energiemaatschappij die wil participeren in een decentraal energienetwerk en zich meer als dienstverlener opstelt in plaats van de energielasten int”.
Van der Groep begrijpt niet waarom de overheid 2 miljard van de opbrengsten van de huurverhogingen afroomt. Volgens de projectleider van SEV Energiesprong kunnen de toekomstige besparingen op de energielasten beter worden geïnvesteerd in het energienotaloos maken van woningen. “In feite hebben alle huurders in Nederland een energielast van 4,2 miljard euro. Als je dat geld kunt besparen ligt er een investeringspotentieel van 80 miljard voor de corporaties. Dat bedrag is niet nodig om circa 1,5 miljoen huurwoningen op hoog-niveau te renoveren. In feite zou de overheid 10 miljard kunnen vrijmaken voor die noodzakelijke energiesprong. Ze moet de energierekening als een potentiële geldbron beschouwen. Wat dat betreft moet de mindset veranderen”.
Streamer: Zelfs zonder co-financiering van de corporatie miljoenenwinst
Draisma en Seinen zijn partners en maken deel uit van één van de twee marktcombinaties die nog in de race is voor de bouw en exploitatie van beheer en onderhoud van de 188 te renoveren woningen in Apeldoorn. Volgens adjunct-directeur Patrice Soffers van Draisma is de oprichting van een ESCO “weerbarstiger dan menigeen denkt. Er zijn nauwelijks banken die ons een lening willen verstrekken voor de exploitatie van energienotaloze woningen. We hebben de ASM Bank bereid gevonden, maar die eist dat de woningcorporatie ook een deel inlegt”.
Energiemaatschappijen willen niets opgeven en eisen een jaarlijks rendement van 6 a 7 procent. Dat is gewoon te hoog. De marktpartijen kunnen het risico niet alleen dragen.” De marktpartijen en De Goede Woning zijn nog met het Waarborgfonds in conclaaf om het rentepercentage te verlagen naar 3,75 procent.”
Volgens Soffers ligt het project in Apeldoorn niet stil, al moet de corporatie haar organisatie anders inrichten en de financiële onzekerheid op waarde gaan schatten. Seinen Projectontwikkeling deed grondig onderzoek naar de haalbaarheid van ESCO’s voor het energiebeheer van energieleverende woningen. “Het komt er op neer dat de banken een garantie willen hebben van de corporatie. Die houden de kosten voor energiebeheer en onderhoud van een ESCO liever buiten hun boeken, maar wij hebben geopperd om het toch te doen om de bank over de streep te trekken. Als de ESCO zorgt voor een positief exploitatie-resultaat dan maakt het voor de corporatie niet zoveel uit of het wel of niet in hun boekhouding staat”, meent directeur Henk Seinen.
In het business-model voor het Apeldoornse project maken de energienotaloze woningen in de eerste 25 jaar een behoorlijke winst in de exploitatie. Een miljoenenwinst, maar Seinen wil in kader van de aanbesteding nog niet zeggen hoeveel exact. “Die winst komt doordat we de trias-energetica heel goed op elkaar hebben afgestemd. Bovendien heeft een bewoner in een energienotaloze woning geen last van stijgende energieprijzen.” Seinen heeft twee financieringsconstructies gemaakt: met en zonder geborgde financiering van de corporatie. “Zelfs zonder haar bijdrage halen we nog een exploitatiewinst vanwege het uitgekiende energetisch concept en de langere levensduur van de woning, waardoor deze langer aantrekkelijker blijft voor de gebruiker.”
Van de Groep en Seinen wijzen op de voordelen voor de schatkist, omdat er BTW afgedragen moet worden over de geleverde diensten van verduurzaming. “In Duitsland gaat 30 miljard om in de verduurzamingsoperatie van de woningmarkt!”, stelt Seinen. “Besparing op de energielasten is bittere noodzaak, want energie wordt alleen maar duurder en straks onbetaalbaar als er niet wordt ingegrepen”.
Doordat BAM Woningbouw nog in de aanbestedingsfase zat, wilde deze niet reageren in deze bijdrage. Evenals woningcorporatie Portaal die zich oriënteert op een aanbestedingscontract zoals de Goede Woning in de markt wil zetten. Medio januari zal de corporatie naar verwachting duidelijkheid geven over de uiteindelijke koers voor dit project.